身為包租公的你應該注意什麼事項?

從一則最近的新聞說起

相信大家對於「張淑晶」這個名字應該不會感到陌生,是台灣近年有名的爭議房東。

張淑晶與租客間有多件因涉及侵占、毀損、詐欺或偽造文書案件纏訟,近日張淑晶則因法院認定有涉嫌製作不實租約,共同犯使公務員登載不實罪,判處有期徒刑8個月確定而入監服刑中[1]。

因為上面這些房東與租客間的糾紛,為健全民眾租屋權益,政府制定「租賃住宅市場發展及管理條例」已針對包租業者以及二房東的部分進行規範,而且也對「押金上限」、「提前終止租約事由」、「修繕責任」、「遺留物處理」、「電費收取上限」(住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項)等常見的糾紛均有規範,讓租賃雙方權利義務更有保障。 

另外為了鼓勵房東可以將房子交給專業的包租業者轉租或由代管業者代管,租賃住宅市場發展及管理條例祭出的租稅優惠包括包租或代管期間達一年以上的話,出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分,免納綜合所得稅(租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項第1款)。

就因應租賃住宅市場發展及管理條例等規範如就契約擬定或有相關包租或代管的法律問題,建議可以向專業律師進行諮詢。


相信不論是房東要把房屋出租給房客或是前來承租房屋的租屋族,都不願意因為租房子的事情引起糾紛,甚至弄到還要進到法院去訴訟。

所以在房東把房屋出租前應該注意什麼事項?租客承租房屋前應該注意什麼事項?就應該特別留意相關規定。

房東把房屋出租前應該注意什麼事項?

  • 房東所收押金不得超過「2個月房屋租金之總額」,契約終止或租期屆滿應返還房客(租賃住宅市場發展及管理條例第7條第1、2項)
  • 房屋修繕原則由房東負責(同條例第8條第1項)
  • 不可以限制房客在租屋處設籍

租客承租房屋前應該注意什麼事項?

  • 確認房東身分:可以請房東出示「房屋權狀」和「身份證」或「最近一年的房屋稅單」,如果對方是二房東,可請二房東(轉租人)出示大房東同意轉租的書面文件(租賃住宅條例第9條規定)。
  • 房東帶看A屋卻出租B屋,像是標榜房屋為「工業風」,但是實際上現場可能是「工地風」,兩者只差一個字,但現場可能差異很大,建議房客應該拒絕承租。
  • 簽約前可以先上內政部網站參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」、「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」[2]

[1] 臺灣高等法院109年度上易字第1636號判決意旨參照。
[2] 內政部不動產資訊平台( 網址:https://pip.moi.gov.tw/V3/g/SCRG0302.aspx )

發表者:温毓梅律師

曾任臺灣高等法院法官助理、現任執業律師、仲裁人、臺灣高等法院訴願審議委員會委員

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