房子委託仲介出售前,應該注意什麼事項?

從一則「房仲偽造屋主簽名竄改底價遭判刑」的法院判決開始談起

臺北地院認定劉姓男子於107-108年間擔任房屋仲介,在107年9月8日與黃姓屋主簽立:
【1】「房屋買賣仲介一般委託書」及
【2】「房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表」,
並在其上記載「…於原委託契約書之委託總價格至最低新臺幣(下同)3875萬元以上…」,委由劉姓仲介出售位於臺北市大安區忠孝東路的房屋。

但劉姓仲介明知道沒有得到屋主的同意或授權,卻基於行使偽造私文書的犯意,分別於107年12月13日、108年3月5日,擅自填寫原委託契約書的委託總價格至最低新臺幣「3700萬元」、「3550萬元」以上的價格,並在契約 的「委託人」欄簽署屋主的署名各1枚。

黃姓屋主發現後提告並由地檢署起訴後,法院認為劉姓仲介偽造契約附表價格的行為,已經有表示屋主同意調整房屋價格作為房仲人員向買方收受斡旋金的意思,而認定劉姓仲介犯有行使偽造私文書罪,共貳罪,各處有期徒刑3月,本案仍可上訴[1]。


什麼是偽造文書罪?

一、偽造文書罪,是為了保護文書之公共信用而設的,文書在法律上權利義務關係上具有重要的意義,而偽造文書罪犯罪構成要件所稱的「足以生損害於公眾或他人」,並不以發生實體上損害為必要,如果他人有可受法律保護的利益,因此遭受損害或有受損害的可能,即有可能構成偽造文書罪。

二、依照刑法第210條規定偽造私文書罪須符合以下要件:

  • 須為文書
  • 有偽造或變造行為
  • 足生損害於公眾或他人

委託房仲出售房屋前應該注意的事項

不動產的出售價格往往動輒數百萬元甚至是數千萬元以上,不論是買方或賣方都會希望以好的價格買到或售出,其中為了增加不動產物件的曝光度或是確保履約安全等等因素考量,屋主多半會透過房屋仲介進行不動產的買賣交易。

除了依據服務內容、收費合理性、員工的專業程度等等來慎選房仲業者以外,委託房仲賣屋往往須要簽立「不動產委託銷售契約書」等文書,其中的條約內容一定要先看懂!以免喪失自己的權益。


什麼是不動產委託銷售價格?

在不動產銷售實務上,因為有價格高且行銷期間較長的情況,委託人的委託銷售價格多半會依據當時不動產所在附近市場行情做調整,委託書上記載的「委託人願意出售之土地、建築改良物之總價格為新臺幣____元整」,是指委託人第一次授權房屋仲介可於該價格尋求買方出價及收受買方斡旋金。


[1] 臺灣臺北地方法院109年度訴字第250號刑事判決。

發表者:温毓梅律師

曾任臺灣高等法院法官助理、現任執業律師、仲裁人、臺灣高等法院訴願審議委員會委員

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